You are using an outdated browser. For a faster, safer browsing experience, upgrade for free today.

Loading...

Правовой блог

Проверка юридической чистоты сделки

     Как показывает практика адвокатов Краснодара в Краснодарском крае, сделки с недвижимостью требуют особенного внимания. Нормы Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае признания сделки недействительной её стороны возвращают друг другу все полученное по сделке, т.е. продавцу – недвижимость, покупателю – денежные средства. Однако, как показывает практика, возврат бывает односторонним – покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец не может передать обратно покупателю деньги, потому что у него их уже нет. Кроме того, за оспариванием сделки могут так же обратиться третьи лица, чьи права данной сделкой были нарушены.

    Чтобы приобретение недвижимости не привело в будущем к затяжным судебным процессам и серьезным материальным потерям необходимо проверять юридическую чистоту сделки до её заключения.

    В настоящей статье мы максимально осветим возможные «подводные камни», однако перечень их не является исчерпывающим. При необходимости рекомендуем за сопровождением сделки обратиться к специалисту. Адвокаты нашего партнерства в силу обширной судебной практики имеют высокую квалификацию по данной категории дел в Краснодаре и Краснодарском крае.

При выборе объекта недвижимости у продавца необходимо запросить следующие документы на объект недвижимости:

- выписку из ЕГРН (со сроком давности не более 30 дней). Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит всю актуальную информацию об объекте недвижимости на дату получения выписки: сведения о правообладателе, о качественных характеристиках объекта недвижимости, о наличии ограничений и обременений в отношении объекта недвижимости;

- документ-основание возникновения права (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.);

- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов или управляющей компании. В случае если квартира будет продана с зарегистрированными в ней лицами, сложность по снятию их с регистрационного учета ляжет на ваши плечи, особенно, если среди зарегистрированных лиц будут несовершеннолетние, лица с ограниченными возможностями и пенсионеры;

- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в т.ч. за капитальный ремонт;

- справка из наркологического и психоневрологического диспансера. В судебной практике нередки случаи оспаривания сделки по причине того, что сторона сделки (как правило продавец) не осознавала последствия своих действий и т.д.

    После получения всех документов обратите внимание на правообладателя объекта недвижимости, основание по которому он данный объект недвижимости приобрел, наличие/отсутствие обременений, ограничений и т.д.

    После того, как вы внимательно изучили представленный пакет документов необходимо проанализировать сведения о продавце. Риски по сделке, где продавцом является физическое лицо, схожи с рисками, где собственником объекта недвижимости является юридическое лицо. Мы рассмотрим на примере продавца – физического лица.

 

НА ЧТО ВАЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ:

Если продавец – физическое лицо, то для правового анализа вам будут необходимы его паспортные данные.

 

  1. Продавец действует через своего представителя по доверенности.

    Внимательно изучите доверенность представителя, его полномочия, срок действия доверенности, в том числе на предмет отзыва доверенности. Для сопровождения сделки купли-продажи недвижимости доверенность у представителя должна быть нотариально удостоверена.

Указанные данные можно проверить на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты https://www.reestr-dover.ru/

    Кроме того, в случае если доверенность действующая и полномочия представителя не прекращены, рекомендуем лично пообщаться с собственником на предмет заключаемой сделки.

 

  1. Признаки банкротства у продавца

    Законодательство на сегодняшний день предусматривает возможность помимо банкротства юридических лиц и физическим лицам признавать себя банкротом, что создает дополнительные риски для покупателя.

    В силу ФЗ «О банкротстве» сделки совершенные за три года до признания гражданина несостоятельным (банкротом) могут быть признаны судом недействительными. При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев.

    При признании гражданина банкротом недвижимость возвращается в конкурсную массу, а для получения денежных средств покупателю необходимо будет включаться в реестр требований кредиторов. При данном исходе дела возможность вернуть свои денежные средства у покупателя ничтожно мала.

На что важно обратить внимание:

- Как проанализировать финансово – экономическое положение продавца?

При самостоятельной проверке вы можете воспользоваться следующими официальными ресурсами:

по месту регистрации продавца проверить на сайте мирового и районного суда сведения по имеющимся судебным спорам, где продавец являлся ответчиком;

http://r23.fssprus.ru/iss/ip - база данных исполнительных производств. На данном ресурсе размещены все заявленные исполнительные листы к должнику;

попробовать отправить запрос в бюро кредитных историй для получения информации о наличии действующих кредитов, а так же о просроченных ежемесячных платежах.

- Как проверить соответствует ли стоимость объекта недвижимости рыночной?

    Нормы гражданского законодательства содержат положения о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Покупка квартиры по заниженной стоимости так же является признаком недобросовестности.

Возможны два варианта анализа стоимости приобретаемого объекта недвижимости:

- обратиться к оценщику. Стоимость подготовки отчета об оценки занимает три рабочих дня и стоит от восьми тысяч рублей;

- самостоятельно проанализировать объявления, размещенные используя интернет-сервисы размещения объявлений по интересующему району расположения объекта недвижимости со схожими характеристиками.

 

  1. Супружеское имущество

    Если имущество было приобретено в браке, пусть и на имя одного из супругов, оно является совместным. В случае расторжения брака срок предъявления иска в суд на раздел имущества составляет три года. Но как разъяснил Верховный суд РФ срок исковой давности начинает течь не с момента  расторжения брака, а с момента, когда сторона узнала о нарушении своего права. В моей практике делили недвижимое имущество через десять лет после расторжения брака.

Как в таком случае подстраховаться покупателю:

    Посмотреть раздел «семейное положение» в паспорте продавца о наличии зарегистрированного брака и его продолжительностью. Если паспорт был получен позднее даты возникновения права собственности на объект недвижимости запросить у продавца справку из органов ЗАГС о наличии государственной регистрации брака.

Если имущество приобретено на имя продавца в период брака (даже если брак позднее был расторгнут):

- попросить продавца оформить нотариальный раздел имущества супругов, либо получить судебный акт о разделе имущества супругов. Данный путь долгий и вряд ли продавец на него согласиться;

- при заключении договора купли-продажи в реквизитах сторон попросить бывшего супруга/супругу продавца подписать указанный договор. Данная подпись будет свидетелсьтвовать о согласии на отчуждение объекта недвижимости бывшим супругом (-ой).

    В случае, если сделка по отчуждению имущества, приобретенного в браке, произошло без согласия второго супруга то по заявлению стороны, чьи права были нарушены данная сделка будет признана недействительной.

 

  1. Продажа объекта недвижимости недееспособным лицом

    Совершение сделки недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Недееспособность может наступить, в том числе, по причине психического расстройства. В подобных случаях можно страховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

    Кроме того, существуют ситуации, когда продавец в выше указанных диспансерах не состоит и судебным актом дееспособности по суду так же не лишен, однако в момент сделки был не способен понимать значение своих действий или руководить ими.

    Продавец может не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится, например, в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

    Существует схема мошенничества, когда сразу после сделки продавец «случайно» попадает в ДТП, и при медицинском освидетельствовании у него в крови обнаруживают алкоголь или наркотические средства/вещества. Результаты такого освидетельствования уже могут являться доказательством в суде при признании сделки недействительной. В такой ситуации бремя доказывания, что алкоголь или наркотические средства были приняты до совершения сделки ложиться на продавца. Однако, в любом случае, если от продавца пахнет алкоголем лучше заключение сделки перенести на другой день.

    Чтобы минимизировать риски можно так же заключать сделку через нотариуса, который в силу Основ законодательства о нотариате обязан удостоверять дееспособность участников сделки.

 

  1. Объект недвижимости, полученный продавцом по наследству

С имуществом, полученным по наследству, нужно быть предельно внимательным.

    Распространены ситуации, когда полученное по наследству имущество срочно продают, а через непродолжительное время появляется другой наследник предыдущего владельца, который обращается в суд с заявлением о признании сделки недействительной как нарушающей его законные права и интересы. Как показывает судебная практика, суды, как правило, встают на сторону наследников.

Если продавец объект недвижимости приобрел по наследству, чтобы минимизировать риски можно запросить наследственное дело для изучения.

Особое внимание нужно уделить имуществу, полученному продавцом менее трех лет до даты совершения сделки по отчуждению.

 

  1. Если один из продавцов несовершеннолетний

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разрешая спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети, дала следующие разъяснения – при совершении сделки купли-продажи, где один из продавцов несовершеннолетний, согласие органов опеки и попечительства на такую сделку не страхует покупателя от возникновения в будущем возможных проблем. Органы опеки лишь обязывают родителей приобрести несовершеннолетним равноценное жилье, однако если данное условие выполнено не будет, то договор купли-продажи в судебном порядке легко признать недействительным.

    Важно так же обратить внимание на сделки, по которым имущество приобреталось продавцом с использованием средств материнского капитала, а так же получено в дар менее, чем за год до сделки по отчуждению указанного объекта недвижимости.

Если продавец – юридическое лицо, то для правового анализа продавца вам будут необходимы:

- свежая выписка из ЕГРЮЛ - из единого государственного реестра юридических лиц со сведениями о соответствующем юридическом лице (давностью не более 30 дней);

- устав со всеми изменениями;

- свидетельство ИНН;

- свидетельство ОГРН;

- решение о назначении директора;

- бухгалтерскую отчетность за последний отчетный период

 Если сделку заключает представитель юридического лица на основании доверенности, то необходимо обратив внимание на полномочия, дату выдачи, срок действия и надлежащее ли лицо подписало доверенность.

    Если директор юридического лица участвует лично, как лицо, действующее без доверенности, то необходимо убедиться, что это действительно директор, и что, в случае необходимости, получено согласие на совершение сделки от собственников юридического лица (участников, акционеров).

    При необходимости запрашиваем решение об одобрении учредителями будущей сделки (если она является крупной согласно закону и учредительным документам). А также выясняем является ли данная сделка для юридического лица сделкой с заинтересованностью.

Проверяем, вправе ли юридическое лицо свободно совершать сделки.

На сайте http://bankrot.fedresurs.ru/ проверяем не подано ли заявлений в отношении юридического лица о признании его несостоятельным (банкротом).

    Стоит также убедиться, что юридическое лицо не находится в процессе ликвидации. Эту информацию можно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ. Если юридическое лицо находится в стадии ликвидации, то ликвидатор, либо ликвидационная комиссия вправе совершать сделки от имени юридического лица, но при соблюдении определенных условий. Для сопровождения покупки такой недвижимости лучше обратиться к профессионалам – адвокатам Краснодара и Краснодарского края.

    На сайте Арбитражного суда Краснодарского края http://kad.arbitr.ru/ проверяем юридическое лицо на предмет добросовестности, анализируя судебные споры.

    При проверке объекта недвижимости на предмет незаконного переустройства и перепланировок у продавца необходимо запросить технический план, либо технический паспорт, а так же свежую выписку ЕГРН на объект недвижимости. Сравнить текущее состояние объекта недвижимости со сведениями, имеющимися в документах.

В выписке из ЕГРН так же важно посмотреть имеется ли в отношении объекта недвижимости спор о праве.

    При приобретении объекта недвижимости не следует спешить, принимать необдуманные решения. Яркие признаки того, что сделка может принести в будущем проблемы – это спешка, часто меняющийся собственник и низкая цена объекта недвижимости. Важно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца объекта недвижимости, лучше обратиться за помощью к грамотному адвокату в Краснодаре.